Gayrimenkul Hukuku ve Gayrimenkul Davaları

 

Taşınma imkanı bulunmayan arazi, arsa, iş yeri, bina, apartman, villa, fabrika, konut gibi mallar gayrimenkul olarak adlandırılırlar. Gayrimenkul davaları da gayrimenkul hukukundan doğmuş olan davalardır. Gayrimenkul hukuku ise bireylerin ve kurumların üzerinde mülkiyet hakkı kurabileceği taşınırlar ve taşınmazları konu almaktadır.

 Taşınmazlarla ilgili en önemli nokta diğer eşyalara nazaran maddi değerlerinin daha yüksek olmasıdır. Gayrimenkul hukukunu ilgilendiren her türlü işte büyük meblağların var oluşu, bu hukuk dalının önemini daha da artmıştır. Çünkü atılan yanlış bir adım veya kaçırılan bir süre çok büyük maddi kayıplara sebebiyet verebilecektir ki çoğu zaman bunları telafisi mümkün değildir. Bu sebeple, bu eşyaların korunmasının ya da bu eşyalarla ilgili yapılacak hukuki işlemlerin sağlam temellere dayanması gerekmektedir. Kanun koyucu, kişinin taşınmazıyla ilgili tasarruflarda bulunurken kararını ani, temelsiz bir şekilde değil de iyice düşünüp vermesi için bu eşyalar üzerinde hak tesis edilmesini taşınırlara göre daha zor ve çetrefilli bir hale getirmiştir. Bu nedenle yalnızca gayrimenkul davalarında değil; gayrimenkul işlerinde de alanında uzman bir avukata başvurulması ve kendisine danışılması gerekmektedir. Danışmanlık hizmeti alınmasıyla ileride doğabilecek sorunların ve uyuşmazlıkların önüne geçilmesi mümkün hale gelecektir.

Gayrimenkul davalarının avukat ile yürütülmesi kanunen bir mecburiyet olmamakla beraber, olası hak ve menfaat kayıplarının önüne geçilmesi adına hukuki destek alınması çok daha yerinde bir hareket olacaktır.

 

Gayrimenkul Dava Çeşitleri

• Tapu davaları,
• İstihkak davaları,
• Kamulaştırma davaları,
• Kira davaları,
• İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası gibi çeşitli dava türleri yer almaktadır.

 

 

 

 

Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer?

 

Gayrimenkul davalarının süreci, İddia sahibinin uyuşmazlığa ilişkin dava dilekçesini asliye hukuk mahkemesine sunmasından sonra, dilekçenin mahkeme tarafında kabulü ile başlar. Gayrimenkul davaları mahkemelerin en fazla yoğunluk yaşandığı, uzun süren davalardır.

İddia edilen gayrimenkul üzerinde keşif yapılması, bilirkişi raporlarının düzenlenmesi, iddiaya ilişkin belgelerin toplanması süreci artıran sebeplerdir. Gayrimenkul davalarının tarafları genellikle çok sayıda olduğundan, bu kişilerin sunacağı belgelerin incelenmesi, itirazları ve temyiz yoluna gidilmesi süreci davanın sürecini uzatır. Türk yargı sisteminde, yargılama hedef sürelerinin belirlenmesi kapsamında, bazı dava süreçleri için ortalama süreler benimsenmişti.

Gayrimenkul davalarında;       

 

• Gayrimenkul tapu tescili ve tapu iptali davası 730 gün,
• Ecrimisil ve tahliye davası 330 gün,
• Gayrimenkul tahliye davası 300 gün,

Ortalama süre olarak belirlenmiştir. Belirtilen süreler ortalama süre olup, dosya kapsamına göre bu süre artış gösterebilir. Geniş kapsamlı gayrimenkul davaları yıllarca sürebilmektedir.

 

 

 

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Taşınmazların ekonomik olarak yüksek değer taşıması sebebiyle kayıt altında tutulması gerekliliği ortaya çıkmıştır. Buna göre taşınmazlar üzerindeki hakların, hak sahiplerinin ve bunlara dair özel durumların kayıtlarının tutulduğu yer tapu sicilidir. Tapu sicili, devlet tarafından tutulur ve bu kayıtların tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur. Tapu sicili tutulmasının amacı; taşınmazların diğerlerine nazaran daha önemli eşyalar sayılması sebebiyle üzerindeki hakların ve hak sahiplerinin gerçeğe uygun bir şekilde belirli olmasıdır. Tapu sicilindeki kayıtların gerçeğe uygun olmaması ya da belirsizlik içermesi durumlarında bu taşınmazlar üzerinde hak iddia eden kişilere bazı davalarla iddialarını ileri sürerek tapu sicilinin tutulmasındaki amaca aykırı durumu düzeltmeleri için imkan tanınmıştır.

Tapu sicilinde kayıtlı taşınmazlarla ilgili kayıtların haklı bir sebep bulunmaksızın değiştirilmesi (tadili), silinmesi (terkini) ya da o taşınmaz hakkında haksız bir tescil işleminin gerçekleştirilmesi durumunda tapu sicilinin gerçeğe aykırı olması sonucu ortaya çıkar. Bu durumda tapu iptali davası açılır. Tapu iptal ve tescil davası: taşınmazın mülkiyet hakkına sahip olan kişiye karşı açılır. 

 

Dava açılmasını gerektiren nedenler: tapu iptal davalarında hukuka aykırı olan nedenlerin arasında;

• Tapunun üzerine kayıtlı olan kişinin hukuki ehliyetinin olmaması,
• Vekaletin kötüye kullanımı
• Mirastan mal kaçırma
• İmar uygulaması gibi

Nedenler ile tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Tapu sicilinde ilgili kaydının yer almaması, malikinin tapu sicilinden anlaşılamaması ya da malikinin 20 yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bir kimse olması durumunda, taşınmazın zilyedi taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kendi adına tescilini dava yoluyla isteyebilir. Bu dava tapu tescil davasıdır.

Ecrimisil Davası

Ecrimisil  Bir gayrimenkulün, sahibinin izni olmaksızın kullanılması sonucu oluşan tazminat hakkına ecrimisil denir. Ecrimisil davası açılabilmesi için gayrimenkul sahibinin mülkün kullanımına izin vermemiş yani haksız işgal yapılmış olması gerekir.

Ecrimisil talep edilebilmesi için öncelikle;

1. Haksız işgal olmalıdır.
2. Malın sahibi ya da zilyeti zarara uğramış olmalıdır.
3. Haksız işgali gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olması

Ayrıca kötü niyetli zilyedin elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semerelerin varlığı aranmaktadır. Ancak bu şartların varlığı halinde ecrimisil talep etmek mümkün olacaktır.

Bir arazide izin almaksızın inşaat yapmak, kamu hizmetine tahsis edilen bir binayı kullanmak, kiraya verilen bir taşınmazı, kira süresi dolmuş olmasına rağmen kullanmaya devam etmek gibi hallerde ecrimisil talep edilmesi mümkündür. Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi 5 yıl olarak kabul edilmiştir. Açılacak ecrimisil davasın görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme ise HMK’ya göre uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İzale-i Şuyu Davası

Eşyalar üzerindeki mülkiyet hakkına sahip olan kişi sayısı bakımından tek kişi mülkiyeti ve birlikte mülkiyet şeklinde ikili bir ayrım bulunmaktadır. Buna göre birden fazla kişi de bir eşya üzerinde malik olabilir. Ancak bu durumda bazı anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Bu anlaşmazlıkların ortadan kaldırılması için öngörülen davaya izale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası denmektedir. Eşya üzerinde birlikte malik konumunda olan ortakların malın paylaşımı hususunda anlaşamamaları halinde ortaklardan her biri mahkemeden bu dava yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Mahkemece verilecek karar neticesinde, mal paylaştırılabilir, paylaştırılamıyorsa satışından elde edilen değer paylaştırılır. Gayrimenkul davalarından en çok karşılaşılanlardan birisi de izale-i şuyu olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davasıdır. Kısaca bu dava ile elbirliği veya paylı mülkiyete konu olan bir taşınır ya da taşınmaz üzerindeki ortaklık sona erdirilmektedir. Böylece ferdi mülkiyete geçiş sağlanmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası süreci, ortakların anlaşıp anlaşmamasına göre değişik sonuçlar meydana getirecektir. Paylı mülkiyette ortaklar, kendi aralarında yapacakları bir sözleşme ile ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler. Fakat uygulamada genellikler paydaşlar bu konuda bir uzlaşmaya varamamakta ve hatta yargılama giderlerinin de ödenmemesi amacıyla uzun yıllar dava açılmamaktadır. Fakat paydaşlardan birinin ölümü halinde dava açıldığın bu durum karışık hale geleceğinden tüm paydaşlar hayattayken ortaklığın giderilmesi için dava açılması daha doğru olacaktır.

İzale-i şuyu davasının esas amacı, ortaklar arasında çıkan uyuşmazlığın mahkeme kanalıyla çözüme kavuşturulmasıdır. Eğer dava konusu taşınmaz bölünebilir nitelikte ise mahkeme, taşınmazın taraflar arasında aynen paylaştırılmasına karar verecektir. Fakat bölünmesi mümkün olmayan bir taşınmaz dava konusuysa bu durumda taşınmazın açık arttırma yoluyla satışına karar verilecektir. Satıştan elde edilen bedel de paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılacak ve ortaklık, mahkeme kararı ile giderilmiş olacaktır. Bu dava, taşınmaza paydaş olan herkes tarafından açılabilir. Fakat davanın görülebilmesi bakımından tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Bu nedenle eğer pay sahiplerinden birisi ölürse onun mirasçı bu davaya dahil olmak durumunda kalacaktır. Aksi halde davanın sonuçlandırılması mümkün olmayacaktır.

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olup buradaki mahkeme kesin yetkilidir. Yani taraflar ileri sürmese de hakim, yetkili re’sen dikkate alacaktır ve davanın her aşamasında yetki itirazında bulunmak mümkün olacaktır.

Gayrimenkul Hukuku’nun belirttiğimiz sebeplerle taşıdığı önem, bu konuya dair güncel hukuki bilgiye sahip bir kişinin kılavuzluğunun elzem olmasına yol açmıştır. Büromuzda,  Gayrimenkul Hukuku alanında uzman avukatlarımız, bu konuda en faydalı hizmeti vermeyi ilke edinmişlerdir. Bu konudaki sorunlarınız için bize ulaşın

Tapu Kayıtlarının Düzeltilmesi Davası    

 

Tapu kaydının düzeltilmesi davası, ayni hakka sahip olan kişinin tapudaki bilgilerinin düzeltilmesine ilişkin açılan bir dava çeşididir. Tapu kayıtlarında yer alması gereken bilgilerin birbiri ile eşleşmemesi durumunda gerçek malik ve hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması için açılan bir davadır.  Bu tür gayrimenkul davalarında, tapu kayıtlarında yanlışlık olduğu gerekçesi söz konusu olmaktadır. Bu kaydın düzeltilmesi isim değişikliği gibi bir sebebe dayanabileceği gibi anne-baba isminin yanlış yazılması veya yüzölçümünün yanlış belirlenmesi gibi bir sebebe de dayanabilir.

TMK Madde 1027

Madde 1027- İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.

Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir.

Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re'sen düzeltir.

Tapu kayıtlarında oluşan yanlışlıklar iki şekilde görülür. Bunlardan İlki, yapılan kayıtların asli şartları ya da kurucu unsurlarında yaşanan eksiklik ya da geçersizlikten kaynaklı hatalardır. Bu hatalar tapu memuru tarafından yapılmış olan yazım hatalarıdır. Diğeri ise tapu kütüğünde yer alan kaydın asli şartları ya da kurucu unsurlarındaki eksiklik ya da geçersizlikten kaynaklanan hatalardır. Bu hatalar yolsuz tescil meydana getirir. Yolsuz tescilin düzeltilmesinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1025.maddesi uyarınca tapu iptal ve tescili davası devreye girer.

Tapu kaydının düzeltilmesi davası çekişmesiz yargı işleri arasında yer almaktadır. Bu nedenle HMK m.388 uygulama alanı bulacaktır. İlgili madde hükmüne göre, çekişmesiz yargı işlerinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Her ne kadar tapu kaydının düzeltilmesi davası basit bir dava olarak görülse de dilekçede yanlışlık yapılması ya da ispatın tam anlamıyla gerçekleştirilememesi gerçekten hak sahibi olan kimsenin zararına sonuçlar doğurabilir. Hem zaman hem de nakit kaybı yaşanmaması bakımından gayrimenkul hukuku alanında hizmet vermekte olan bir avukata danışılarak gayrimenkul davalarının açılması ve yürütülmesi daha sağlıklı olacaktır.